租房 vs 买房计算器 - 组合贷+房产税+机会成本+盈亏平衡年限
便民工具
租房vs买房计算器，逐月并行模拟两条资金路径，对比买房和租房的净成本差异。支持组合贷、房产税试点、房价涨跌、机会成本计算，自动求解盈亏平衡年限。所有计算浏览器本地完成
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快捷预设方案
⚖️
10 年对比结论
75元
买房净成本
15元
租房净成本 (更划算)
--
盈亏平衡年限
1元
预计月供
📐 买房参数
🔑 一次性成本 & 持房成本
🔑 租房参数 & 机会成本
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逐年明细
买房累计支出
92元
租房累计支出
55元
N年后房屋估值
0.02万元
租方投资余额
0.01万元
📖
工具说明
📖 什么是租房vs买房计算器
用逐月并行模拟回答一个看似简单实则极复杂的问题：在你给定的市场假设下，持有 N 年时买房和租房谁更划算？工具维护两条平行的资金路径：买房路径先付首付+契税+中介+装修，之后月供+房产税+维护费，N 年末按房屋估值变现；租房路径把首付拿去投资，每月付租金并把差额追加投资。两条路径的净成本口径完全对齐，直接比大小。
📝 使用说明
输入房价和首付
填入房屋总价和首付比例，选择贷款类型
设置利率和年限
商贷/公积金利率、贷款年限、还款方式
填入一次性成本
契税、中介费、装修费
设置持房成本
房价涨幅、维护率、卖房中介费、房产税
填入租房参数
月租金、租金年涨幅、投资年化收益率
拖动持有年限
滑块改变持有年限，即时看到所有结论变化
⚠️ 注意事项
买房路径对房价涨幅极度敏感。1% 是中性保守假设，乐观可试 3-5%，悲观试 -2%~0%。结论越对涨幅敏感，说明决策越是在赌方向
决定租房路径竞争力的关键参数。理财 2-3%、沪深 300 ETF 6-8%。建议填自己实际能稳定执行的策略，填太高=高估租房优势
持有 3-5 年时，买房一次性成本（契税+中介+装修）很难摊平。工作可能换城市的人群请特别注意
学位、户口、租约稳定性、装修自由等定性因素未纳入模型。工具只回答纯财务维度谁更划算
❓ 常见问题
"净成本"是怎么算出来的？
买房净成本 = 累计现金支出 − 卖房净所得（卖价 − 中介费 − 剩余贷款）。月供里的本金部分变成了房产净值，卖房时能回收，所以不算"花掉"。租房净成本 = 累计租金 + 初始投入 − 投资余额。两者口径完全对齐，可以直接比较。
为什么默认房价涨幅只设 1%？
过去 20 年房价快速上涨期已结束，2026 年市场更接近"长期低增速 + 部分城市阴跌"。1% 是中性保守假设，让结论不依赖"押注房价继续涨"。乐观可试 3-5%，悲观试 -2%~0%。
"投资年化"应该填多少？
决定租房路径竞争力的关键参数：纯货币基金/理财 2-3%、沪深 300 长期 ETF 6-8%、全球分散指数 5-7%。建议用你自己实际能稳定执行的策略——填得太高 = 高估租房路径优势。
工具考虑学位、户口、租约稳定性吗？
不考虑。这些是定性因素，无法定量化。工具只回答"纯财务上谁更划算"。学位价值、安全感、装修自由等非财务因素请自行加权后再做最终决定。
组合贷怎么填两段金额？
工具按贷款总额自动算首付和贷款比例，你可以手动改成符合公积金额度上限的真实分配（北京最高 120 万 / 上海最高 100 万 / 多数城市 80-100 万）。公积金利率 2.6% 远低于商贷 3.5%，顶满公积金额度通常是最优解。
为什么有时候"买房净成本"是负数？
说明 N 年后卖房净所得已超过累计现金支出——典型是"高房价涨幅 + 长持有年限 + 低利率"组合。但要警惕：负净成本严重依赖房价涨幅假设，把涨幅调到 0% 看看负数还在不在。