二手房交易税费计算器 - 增值税3%/附加/个税+契税·满五唯一·140㎡分档
计算器
二手房交易税费计算器，按2026现行口径一屏算齐卖方增值税、附加税费、个人所得税和买方契税。满五唯一免个税、满2年免增值税、140㎡契税分档，核定/据实双模式试算。卖房前预估到手、买方算落地总价必备。所有计算浏览器本地完成
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房源场景预设
📊
计算结果
104,077.67元
税费总计
84,660.19元
卖方小计
19,417.48元
买方小计
1,941,747.57元
不含税价
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基本信息
元
㎡
不满2年（VAT 3%）
🏷️
卖方 & 买方条件
市区（城建7%）
💰
个人所得税计征方式
能提供完整准确原值凭证→应据实；不能提供→核定。实际适用以当地税务征管为准。
%
📋
卖方应缴明细
增值税3%征收率
58,252.43 元
2,000,000.00 ÷ 1.03 × 3% = 58,252.43
附加 × 12%
6,990.29 元
58,252.43 × 12% = 6,990.29
个税核定 1%
19,417.48 元
1,941,747.57 × 1% = 19,417.48
印花税个人住房免征
0.00 元
卖方卖方小计
84,660.19 元
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买方应缴明细
契税 首套 · 90㎡ · 1%
19,417.48 元
1,941,747.57 × 1% = 19,417.48
印花税个人住房免征
0.00 元
买方买方小计
19,417.48 元
税费总计104,077.67 元
成交价 2,000,000.00 元 · 税费占比 5.20%
📖
工具说明
📖 什么是二手房税费计算器
二手房交易税费涉及卖方的增值税、附加税费、个人所得税，以及买方的契税；个人住房交易中的印花税目前免征。本工具按截至2026年现行口径（含2026-01-01起增值税新规、2024-12-01起契税新政），一屏算齐双方应缴税费。
📐 增值税新规（2026起）
📐 契税分档（2024-12-01起）
⚠️ 工具不覆盖
中介费（1%-3%协商）、过户登记费（80-550元/套）、评估费、贷款服务费不在本工具范围内。车位/商铺/写字楼的增值税率、契税口径与住宅不同。赠与/继承/司法拍卖取得后再卖的原值认定也不同。
❓ 常见问题
持有满2年从哪天起算？
一般以契税完税凭证或房产证上的日期为准（取较早者）。继承、赠与取得的房屋，从原房主取得之日起算。"满2年"指24个月，不是"跨2个自然年"。
满五唯一是指卖方还是买方？
是卖方家庭名下唯一的生活用房，且卖方个人取得满5年。"家庭"=卖方本人+配偶+未成年子女。两个条件同时成立才能免个税，缺一不可。
契税140㎡按什么面积算？
按建筑面积（房产证上"建筑面积"那一栏）。140㎡含——140㎡整按≤140档。2024-12-01起不分一线非一线，全国统一。
个税核定1%和据实20%何时适用？
适用次序按征管口径：能提供完整准确凭证的应据实征收20%；不能提供的，税务机关可核定征收（多数城市1%）。这是征管口径，不是纳税人自选。
房屋原值要不要把上次契税算进去？
要算进去——商品房原值=购置房价款+缴纳的相关税费（含上次契税）。不要把上次契税重复填到"合理费用"里。
契税基数为什么是不含税价？
契税计税依据剔除增值税——财政部税务总局公告2016年第23号：增值税额不计入契税计税依据。不满2年时不含税价=成交价÷1.03。